当初的土地交易许可区域是以预定开发区域土地为对象的"限制性"限制装置。 以所有公寓交易为对象,被认为是史无前例的"强攻" 因此,在实际需求者之间,在土地交易许可区域制度下,有关交易合同签订、土地交易许可程序等的信访性咨询接连不断。
每日经济新闻详细整理了交易合同许可对象与否和申请相关程序、土地交易合同许可例外事例、现有住宅处理与否、违反时的措施事项等。
是否属于限制对象，应确认建筑物台账
土地交易许可区域的居住地如果土地面积在6平方米（约2坪）以上，必须得到管辖地方自治团体负责人的交易许可。 也就是说，实际上与公寓面积无关，都将成为对象。 只有从土地取得日(公寓登记日)开始可以实际居住2年的人才能获得交易许可。
合同许可申请应由买卖双方共同提出。 有代理人的话需要授权书。 一般申请后3周后,就会决定是否批准交易。 但如果有公休日或申请件数同时增加，期限可能会延长。
政府此次将江南3区和龙山区合并为土地交易许可区域,以"公寓"为对象。 当时的公寓是"建筑法上的公寓"。 建筑法施行令规定公寓是"用作住宅的层数在5层以上的住宅"
但是最近也有公寓形态的新建别墅,如果只看法律上的定义,可能会混淆是否是限制对象。 这时推荐发放建筑物台账。 如果位于江南3区、龙山区,建筑物台账上记载为"公寓",就是土地交易许可区域的对象。 单身公寓也不例外。
因此，商住两用房、别墅（多户型、联排住宅）和商家原则上不属于交易许可对象。 但是，在今年3月24日之前已经被指定为土地交易许可区域的地方，商铺也包括在许可对象中，所以一定要进行确认。
另外，如果买卖合同日期在3月24日之前，即使还没有支付余款，也不包括在土地交易许可对象中。 蚕室、三星、清潭、大峙洞等以前被划为土地交易许可区域的地区,从2月13日到3月23日签约的待售公寓不适用该制度。
要想在土地交易许可区域内购买住宅,需要各种限制。
首先,如果没有特殊情况,就要从合同日开始3个月内支付余款。 也就是说,从买方的立场上看,需要一定的资金动员力才能收购。
另外,家庭成员都要是无住宅者,这样才有利于获得交易许可。 如果已经拥有住宅，"原则上"可以申请交易合同许可，但必须提交现有住宅的处理（买卖、租赁）计划书，客观、具体地说明居住在该地区的理由。 因为很有可能成为相当苛刻的条件,所以要注意不能得到许可的事实。
如果是还剩下租赁合同期限的公寓,就不能得到土地交易合同许可。 但是,在余款缴纳日期到来之前,租赁合同期限结束的情况,即剩下的合同期限短的话,可以例外地申请许可。 这时也要通过凭证资料说明,到余款缴纳日为止,租赁合同到期。 特别是,只有得到目前租户不存在"默认更新"的事实确认,以后才不会成为问题。
2人以上共享股份的公有地交易的原则是,根据股份的不同,判断许可对象面积与否。 但是,夫妻、家庭成员等家庭成员分别取得公有股份时,视为同一人的取得。 也就是说,将获得的公有股份面积全部合算后,判断是否是许可对象面积。
拍卖、保留地等除外，但彻底确认
虽然与公寓相关的大部分交易都是许可对象,但也有例外事例。 最具代表性的是,通过拍卖中标、申购中奖的公寓、重建组合销售的保留地购买的情况。 但是,这些事例也将在相关事件之后发生的"第二次交易"全部变成土地交易许可对象。
根据《民事执行法》的拍卖或韩国资产管理公社推进了拍卖，但如果购买流标3次以上的公寓，则不适用土地交易许可制。
根据房地产交易申报法施行令，申购公寓后中奖的情况也不属于交易许可对象。 也就是说，在土地交易许可区域内购买新公寓的人可以不入住，直接出租。 江南3区和龙山区销售的公寓是销售价上限制对象,因此竣工3年后必须入住,但根据周边行情不同,也有可能不是义务居住对象。 实际上,来美安One Perla或DH方背等并不是实际居住义务对象园区。
保留地是重建、再开发组合不出售而留下的数量。 大部分是因为股份错误,工会成员数量被遗漏或为了应对诉讼等而发生的。 留下保留地是工会义务事项。 这些楼盘没有认购限制,皇家层、皇家洞楼盘较多。 没有必要是维修事业地的工会成员,也没有充分拥有约购加分或多住宅者也没关系。
一般情况下,出售保留地的公告都是在入住日程临近时上传的。 最好在选定几个感兴趣的园区后,从入住几个月前开始随时确认首尔市"整备事业信息全部"网站。 但是要记住，在短时间内筹集公寓中期付款（30%~40%左右）和余款，所以只有拥有充足的现金才能进行投标。
此外,无偿赠与、无偿继承等无代价进行交易的情况和自然灾害等事由等可以成为交易许可的例外对象。
即使得到许可，如果违反，最多罚款10%
违反土地交易许可制度时,存在相当高的处罚条款。
首先,如果没有交易许可就签订合同,将被处以2年以下有期徒刑或相当于合同当时公示价格的30%的罚款。 交易无效是理所当然的。 许可后，如果违反法律，将征收强制执行金。 没有使用住宅或放置不管的话,取得价格的10%,租赁给他人的事例为7%,擅自变更使用目的时为5%。 地方自治团体每年都会为了确认购买者是否按照土地交易许可目的使用进行调查。 每年5月和7月之间都会进行定期调查,随时进行调查,确认是否违反。
重建、再开发事业在得到管理处分计划许可后,预计交易要小心。 因为,如果接受管理处分计划,就会以入住权进行交易,这也是根据土地交易许可制的许可对象。 也就是说，从取得之日起要实际居住2年。
但是,在管理处分计划批准后购买入住权的购买者,如果在2年内因拆迁而搬迁,就不能遵守实际居住2年的义务,将成为罚款对象。 虽然部分地方自治团体正在讨论以得到竣工后继续履行实际居住义务的承诺书的方式允许交易的方案,但具体的方针尚未确定。
[孙东雨 记者]
