当初、土地取引許可区域は開発予定区域の土地を対象にした「制限的な」規制装置だ。 すべてのアパート取引を対象にしたのは史上初の「強攻」として受け入れられる。 このような理由から、実需要者の間では土地取引許可区域制度の下で取引契約締結、土地取引許可手続きなどと関連した苦情性の問い合わせが相次いでいる。
毎日経済新聞が取引契約許可対象可否と申請関連手続き、土地取引契約許可例外事例、既存住宅処分可否、違反時の措置事項などについて詳しく整理してみた。
規制対象かどうか、建築物台帳の確認が必要
土地取引許可区域は住居地の場合、土地面積が6㎡(約2坪)以上であれば管轄地方自治体長に取引許可を受けなければならない。 事実上、マンションの面積に関係なく対象になるという話だ。 土地取得日（マンションの場合、登記日）から2年間、実居住が可能な人だけが取引許可を受けることができる。
契約許可申請は売り手と買い手が共同でしなければならない。 代理人がいれば委任状が必要だ。 たいてい申請後3週間が過ぎれば取引許可可否が決定される。 しかし、祝日が挟まっていたり、申請件数が同時に集中すれば、期間が延長される可能性がある。
政府は今回、江南3区と龍山区を土地取引許可区域にまとめ、「アパート」を対象にした。 この時、マンションは「建築法上のマンション」だ。 建築法施行令はアパートを「住宅として使う階数が5階以上の住宅」と規定している。
しかし、最近はマンションの形をした新築ビラもあり、法的な定義だけを見ると、規制対象かどうかが紛らわしい。 この時は建築物台帳を発行してみることをお勧めする。 江南3区·龍山区に所在し、建築物台帳に「アパート」と記載されているならば土地取引許可区域対象だ。 「独りだけのマンション」も例外ではない。
このためオフィステルやビラ（多世帯·連立）、商店街は原則的に取引許可の対象ではない。 ただ、今年3月24日以前に土地取引許可区域にすでに指定されていたところは、商店街も許可対象に含まれるため、必ず確認しなければならない。
また、売買契約日が3月24日以前なら、残金をまだ支払っていなくても土地取引許可の対象に含まれない。 蚕室·サムスン·清潭·大峙洞など以前に土地取引許可区域に縛られた地域は2月13日から3月23日まで契約した売り物が制度を適用されない。
土地取引許可区域内で住宅を購入するには、さまざまな制約がかかる。
まず、特別な事情がなければ、契約日から3ヵ月以内に残金を支払わなければならない。 買収者の立場では資金動員力がある程度あってこそ買収が可能だという意味だ。
また、世帯員全員が無住宅者であってこそ、取引許可を受けるのに有利だ。 住宅をすでに保有しているならば「原則的には」取引契約許可を申請することができるが、既存住宅の処理(売買·賃貸)計画書を提出し、該当地域に居住しなければならない理由を客観的·具体的に疎明しなければならない。 かなり厳しい条件になる可能性が高いため、許可が下りない可能性があるという事実に留意しなければならない。
賃貸借契約期間が残っているマンションなら、土地取引契約許可を受けることはできない。 ただし残金納付日が来る前に賃貸借契約期間が終了する場合、すなわち残った契約期間が短いならば例外的に許可申請ができる。 この時も残金納付日までに賃貸借契約が満了するということを証明資料を通じて疎明しなければならない。 特に現在の賃借人に「黙示的更新」が存在しないという事実を確認されてこそ、今後問題にならない。
2人以上が持分を共有している共有地取引は、持分別に許可対象面積の可否を判断するのが原則だ。 ただし夫婦·家族など世帯構成員が共有持分を各々取得する場合、同一人の取得と見なす。 取得した共有持分の面積全体を合算して許可対象面積の可否を判断するという意味だ。
競売·保留地など除外されるが、徹底確認を
マンションと関連したほとんどの取引が許可対象だが、例外事例もある。 代表的に競売を通じた落札、請約当選したマンション、再建築組合が販売した保留地を買う場合が挙げられる。 ただし、これらの事例も該当事案以後に起きる「2次取引」に対しては全て土地取引許可対象に変わる。
民事執行法による競売や韓国資産管理公社で公売を推進したが、3回以上流札されたマンションを買い入れる場合には土地取引許可制の適用を受けない。
不動産取引申告法施行令によると、マンションに請約して当選した場合も取引許可の対象ではない。 土地取引許可区域内で新しいマンションを分譲された人たちは、入居せずにすぐに賃貸することができるという意味だ。 江南3区と龍山区で分譲するアパートは分譲価格上限制対象であるため、竣工後3年が過ぎれば入居しなければならないが、周辺相場との差により義務居住対象ではないこともありうる。 実際、レミアン·ワンペルラやDHの方背などが実居住義務対象団地ではなかった。
保留地は再建築·再開発組合が分譲せずに残しておく物量だ。 たいてい持分錯誤で組合員の物量が脱落したり訴訟などに備えるために発生する。 保留地を残すのは組合の義務事項だ。 これらの物件は請約に制限がなく、ロイヤル階·ロイヤル洞の物件が多い。 整備事業地の組合員である必要もなく、請約加点を十分に保有していなかったり、多住宅者であっても構わない。
保留地の売却公告は入居日程が差し迫った時に上がってくるのが一般的だ。 関心のある団地数ヶ所を決めた後、入居時点の数ヶ月前からソウル市「整備事業情報全て」ホームページを随時確認してみるのが良い。 ただし短い期間内にアパート中途金(30~40%程度)と残金を用意しなければならないだけに現金を十分に保有していてこそ入札が可能だという事実を記憶しなければならない。
この他に無償贈与、無償相続など代価なしに取引が行われる場合と天災地変などによる理由などは取引許可例外対象になりうる。
許可を受けたとしても違反すれば最大10%の罰金
土地取引許可制度に違反した場合には、かなり高いレベルの処罰条項が存在する。
まず、取引許可なしに契約を締結すれば、2年以下の懲役または契約当時の公示価格の30%に相当する罰金が賦課される。 取引が無効になるのは言うまでもない。 許可後、法に違反すれば履行強制金が課せられる。 住宅を利用しなかったり放置すれば取得価格の10%、他人に賃貸した事例は7%、無断で利用目的を変更した場合は5%だ。 自治体は毎年、買収者が土地取引許可の目的通りに利用しているかどうかを確認するために調査を行う。 毎年5月と7月の間に定期調査が行われ、随時調査も進行して違反有無を確認する。
再建築·再開発事業は管理処分計画認可以後の取引は注意しなければならないと展望される。 管理処分計画を受ければ入居権で取り引きされるが、これも土地取引許可制にともなう許可対象であるためだ。 取得日から2年間、実居住しなければならないということだ。
しかし、管理処分計画認可後、入居権を購入した買収者は、2年以内に撤去で移住すれば、実居住2年の義務を守ることができず、罰金の対象になる。 一部の自治体が実際の居住義務を竣工後に続けて守るという確約書を受け取る方式で取引を許可する案を検討中だが、正確な指針はまだ決まっていない。
[ソン·ドンウ記者]
